KEPEMILIKAN RUMAH ATAU HUNIAN OLEH WNA
Posted: 2017-03-29

Saat ini banyak Warga Negara Asing (WNA) yang tinggal di Indonesia untuk berbisnis dan menetap dalam jangka waktu yang lama. Bagi WNA yang memiliki izin tinggal di Indonesia dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian berupa rumah tunggal atau satuan rumah susun yang  dapat diperoleh dengan cara:

  1. Membeli rumah tunggal di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara, Hak Pengelolaan atau Hak Milik; atau
  2. Membeli satuan rumah susun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara atau Hak Pengelolaan.

Dalam hal WNA membeli rumah tunggal di atas tanah Hak Pakai atas Hak Milik, kepemilikan tersebut dilakukan berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah antara Orang Asing dan Pemegang Hak Milik. Perjanjian wajib dicatat dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan pada Kantor Pertanahan.

Syarat pembelian rumah tunggal atau satuan rumah susun bagi WNA

Pembelian rumah tunggal atau satuan rumah susun dapat dilakukan dengan syarat, yaitu merupakan pembelian baru/unit baru berupa bangunan baru yang dibeli langsung dari pihak pengembang/pemilik tanah dan bukan merupakan pembelian dari tangan kedua juga tidak boleh berupa tanah kosong.

Harga minimal hunian yang dapat dibeli oleh WNA

Pemerintah juga mengatur harga minimal hunian yang dapat dimiliki orang asing, yang tercantum dalam lampiran, yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri. Harga minimal hunian yang bisa dimiliki WNA dengan status hak pakai itu mengacu pada harga tertinggi dari zona atau wilayah tempat properti itu berada.

Berikut adalah daftar minimal harga pembelian rumah tunggal dan rumah susun bagi WNA menurut Peraturan Menteri ATR/ Kepala BPN No 13 tahun 2016:

  1. Untuk rumah tinggal, harga satuan termurah yaitu:
  1. Jakarta adalah Rp 10 miliar;
  2. Banten, Jabar dan Jatim Rp 5 miliar;
  3. Jateng, DIY, dan Bali Rp 3 miliar;
  4. NTB, Sumut, Kaltim, dan Sulsel Rp 2 miliar dan
  5. Daerah lainnya di luar daerah-daerah tersebut Rp 1 miliar.
  1. Untuk rumah susun, harga termurah yaitu:
  1.  Jakarta Rp 5 miliar;
  2. Banten, Jabar, Jateng, dan DIY Rp 1 miliar;
  3. Jatim Rp 1,5 miliar;
  4. Bali Rp 2 miliar;
  5. NTB, Sumut, Kaltim, dan Sulsel masing-masing Rp 1 miliar; dan
  6. Daerah lainnya Rp 750 juta

Ketentuan harga minimal tersebut mengacu pada perhitungan harga zona tanah dan harga pasaran properti di wilayah tersebut.

Dapatkah rumah hunian milik WNA dijadikan jaminan hutang?

“Pasal 4 Peraturan Menteri ATR/ Kepala BPN No 13 tahun 2016 menyatakan hak atas rumah tempat tinggal atau hunian Orang Asing, dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Dalam hal rumah tunggal dengan Hak Pakai di atas Hak Milik, pembebanan hak tanggungan dilakukan dengan mendapat persetujuan dari pemegang Hak Milik.”

Dapatkah hak atas rumah tempat tinggal atau hunian Orang Asing beralih atau dialihkan kepada pihak lain?

“Pasal 5 Peraturan Menteri ATR/ Kepala BPN No 13 tahun 2016 menegaskan, hak atas rumah tempat tinggal atau hunian Orang Asing dapat beralih dan/atau dialihkan kepada pihak lain.

Pasal 5 Ayat (2) menyebutkan, dalam hal peralihan sebagaimana dimaksud karena waris dan ahli waris merupakan Orang Asing, Orang Asing tersebut harus mempunyai izin tinggal di Indonesia.”

Bagaimana bila WNA tersebut meninggalkan Indonesia atau tidak lagi mempunyai izin tinggal di Indonesia?

Di dalam ulasan bpn.go.id, meski berstatus hak pakai, Menteri ATR/BPN Ferry Mursyidan Baldan menegaskan bahwa investor asing tidak akan dipersulit dalam mengajukan perpanjangan, selama mereka masih melakukan bisnis di Indonesia, perpanjangan kepemilikan dapat dilakukan. Hunian juga dapat diwariskan kepada orang asing yang memiliki izin tinggal di Indonesia. Namun apabila orang asing ataupun ahli waris tidak lagi memiliki izin tinggal atau meninggalkan Indonesia, maka pemerintah memberikan jangka waktu 1 tahun agar hunian tersebut dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat. “Kita kasih waktu setahun untuk mengembalikan. Tidak boleh disewakan, kalau ditemukan akan kita cabut haknya,” ujarnya.

Apabila Orang Asing/ahli waris tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak, maka dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Keterangan mengenai Orang Asing/Ahli Waris yang tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak karena meninggalkan Indonesia atau tidak lagi mempunyai izin tinggal, diperoleh dari Kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum dan hak asasi manusia menurut Pasal 6 ayat (2) Permen tersebut.

Apabila dalam jangka waktu 1 tahun sebagaimana dimaksud, hak atas rumah dan tanahnya tersebut belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat, menurut Peraturan Menteri ATR/ Kepala BPN No 13 tahun 2016 ini, maka rumah dan tanahnya:

  1. Dilelang oleh Negara, dalam hal dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara;
  2. Menjadi milik pemegang Hak Milik atau Hak Pengelolaan, dalam hal rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian.

Hasil lelang sebagaimana tersebut di atas diberikan kepada Orang Asing/Ahli Waris, setelah dikurangi dengan biaya lelang serta barang atau biaya lain yang telah dikeluarkan. Dengan dihapusnya Hak Pakai untuk Orang Asing di atas tanah Hak Milik atau Hak Pengelolaan, kembali menjadi milik pemegang Hak Milik atau Hak Pengelolaan (Pasal 7).

Dengan diberlakukannya Peraturan Menteri ATR/ Kepala BPN No 13 tahun 2016 pada 21 Maret 2016 lalu, maka Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing dan peraturan perubahannya, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.

LOGIN